资色 | 万达71.9亿元整体拿下28宗兰州主城区地块 将投资300亿建万达城

资色 | 万达71.9亿元整体拿下28宗兰州主城区地块 将投资300亿建万达城

大班报导:

    大班房产消息,6月12日,根据兰州市公共资源交易中心公示,万达地产集团有限公司以71.924亿元成功摘得位于兰州主城七里河区的崔家大滩28宗共计1356.857亩土地

  据悉,这些地块中有4宗位于位于黄河沿线是区域标志性建筑的有利点位,将建设酒店群、商务商住和旅游集散中心、展示中心;2宗临街地块未来或将建设商务商住和小学。其余21宗土地可以分为两大块区域,从用地属性上看,这两大块土地大部分都属于二类居住用地,这些地方将建兰州万达城除了其文化、旅游、体育等产品之外的重要配套设施。

  兰州市公共资源交易中心早在今年5月9日对这28宗土地规定了明确供地条件。首先是交款方式方面,合同签订后10个工作日内,受让人须缴纳不低于宗地出让价款总额50%的款项;本次出让系整体实施项目,竞买人需一并竞买项目共计28宗地块在内的全部土地。

  另外,对于竞买人的要求是须具备不少于10个高端酒店管理运营的经验,应提供不少于10个获得住房和城乡建设部审定的已开发商业项目的《绿色建筑标识证书》。

  28宗地块中有7块居住用地需配建幼儿园、中小学用地,按规划要求建成后无偿移交市政府。16宗地块按规划条件核定配建的社区服务综合体、市政公用设施、垃圾中转站、肉菜市场、公共厕所建成后无偿移交市政府。

  早在2018年11月8日,兰州市政府就与万达集团在北京(楼盘)签订协议,将要在兰州建设占地约1300亩,总投资近300亿元的兰州万达城项目。而本次兰州政府对这28宗地的供地要求之高,能达到的要求的竞买人直指万达集团,且整体出让超大面积土地的位置与面积与与万达城规划相符。

  据了解,兰州万达城项目总投资近300亿元,内容包括万达茂、度假酒店群、旅游观光塔、酒吧街、旅游集散中心等。项目计划2019年开工,2021年开业。预计开业后年游客将超过1000万人次,为兰州创造上万个直接就业岗位和巨额税收。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・公告丨阳光城拟12.85亿收购上置集团一沈阳项目

大班报导:

  大班房产消息 6月12日,阳光城集团股份有限公司对外公告称,其全资子公司香港创地有限公司及沈阳瑞光贸易有限公司,拟收购上置集团旗下辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司(简称“标的公司”)100%的股权以及对标的公司的应收债权,成交金额12.85亿元,其中11.5亿元为标的公司股权对价,1.35亿元为偿还标的公司相应的股东借款。

  公告显示,阳光城通过其子公司分别收购上置集团全资子公司康明投资有限公司、沈阳绿怡酒店管理有限公司及上海亚罗分别持有标的公司的70%、27.5%及2.5%权益(即分别支付8.05亿元、3.16亿元、2875万元)及应收债权。

  阳光城方面称,上述对价需在保证标的公司权属清晰、不存在重大风险事项的前提条件下,根据审计评估的结果、按照公允定价进一步确定。

  标的公司由上置集团有限公司及上海亚罗企业管理合伙企业(有限合伙)合计持有,成立于2000年12月4日,注册资金7.5亿元。截至2019年4月30日为止,该公司资产总额约20.51亿元,负债总额约11.45亿元,所有者权益约9.05亿元。2019年1-4月实现营业收入770.57万元,净利润-1090.37万元。

  此外,标的公司曾于2007年8月3日成功竞得位于沈阳和平区和平南大街东地块,面积约15.85万平米。该地块已开发为一个名为“沈阳雅宾利花园”的房地产项目。该项目占地面积约8.41万平米,1期、2期A、2期B及3期A的开发已竣工,总计容面积约33.85万平米。2018年,该项目已签署一份成交额约1.14亿元以及合约面积约7318平米的销售合约。而3期B及3期C目前正在办理规划方案审批,计容面积约21.63万平米。

(责任编辑:徐帅 )

资色・公告丨融创中国拟发行2022年到期的6亿美元优先票据 票面利率7.25%

大班报导:

  大班房产消息 6月12日,融创中国控股有限公司发布公告称,公司拟发行2022年到期的6亿美元优先票据,票面利率7.25%。发行票据所得款项拟主要用于为本集团现有债务再融资。

  6月11日,融创中国与汇丰、摩根士丹利、中信银行(国际)、兴证国际、德意志银行、国泰君安国际、工银国际及野村就发行2022年到期的6亿美元7.25%优先票据订立购买协议。

  待若干完成条件获达成后,融创中国将发行本金总额为6亿美元的票据,除根据票据的条款提前赎回外,票据将于2022年6月14日到期。

  公告显示,该票据发行价将为本金额的99.339%,票据将自6月14日起按年利率7.25%计息,利息将自2019年12月14日起,每半年支付一次,即在每年6月14日及12月14日支付。

  目前,该票据已获得于新加坡证交所上市及报价的原则性批准。同时,融创中国表示,该票据不会寻求在香港上市。

(责任编辑:徐帅 )

中国197万个千万富翁进入“静心”时刻

大班报导:

自2008年以来的十年间,尽管国际经济形势风云变幻,但中国私人财富的增长仍稳步提升,不可否认的是,这一过程也蕴藏了种种变化,尤其是在过去的2018年。

  按照6月5日招商银行(600036)与贝恩公司联合发布的《2019中国私人财富报告》(下称报告),2018年,国内可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达197万人,坐拥61万亿人民币可投资资产。而破除大家对于财富阶层固化传承印象的是,“打工皇帝”们财富积累已越来越多,成为千万富翁阶层的中坚力量,占比高达36%,与“创一代”份额相当。

  在中国经济继续飞速发展过程中,尽管不是每个人都能成为千万富翁,但个人财富如何保值增值、投资行业有何变化、风向又会吹到哪却是所有人关注的重要课题。站在当下,从197万千万富翁的财富故事中,我们也许能够打开中国乃至全球经济变幻的一个观察窗口。

  
不光是千万富翁,私人财富增速也现拐点?

  对于财富数以亿计的个体来说,现在是“静心”时刻。

  如果按照2018年中国人口规模约为13.9亿人计算,197万千万富豪人群占人口比例不到千分之二(0.14%)。尽管与全国人口相比占比不大,但在当前,不光是197万中国千万富豪们,只要有投资性资产的每个个体,恐怕都切身体会自身财富规模增速正在变慢。

  那么,为什么2018年这一增速放缓如此明显、并创下十年来首次个位数增长?笔者认为,或许是房地产“房住不炒”调控见效的一个佐证。

  先看过去十年,中国投资者大举杀入楼市后发生了什么。可以说,在中国私人资产配置中,与发达国家相比,家庭住房资产占比明显高于金融资产配置。按照中国家庭金融调查与研究中心发布的《2018年中国城市家庭财富健康报告》,中国城市家庭总资产为428.5万亿人民币,其中住房资产占比高达77.7%,而金融资产占比仅为11.8%,还有10.5%是其他类资产。

  财富涌向房地产,一方面源自于高企的地产投资收益,另一方面则是其他投资渠道的相对弱化。比如,十年间,房地产投资与股市投资的对比就曾令个人投资者神伤:“十年前,2008年5月30日,道指12638.2,上证3433.35;十年后,2018年5月30日,道指24361.45,上证3041.44。十年前,2008年5月30日,深圳(楼盘)华侨城的房子7000/平米;十年后,2018年5月30日,深圳华侨城的房子17万/平米。”

  楼市的火爆曾给投机者乃至整个行业带来巨大财富。仅仅以地产富豪为例,2009年的胡润百富榜中,前10位富豪中地产富豪占据8席,地产业当之无愧是“造富”主力。

  但随着房地产在国民经济中支柱作用弱化,十年之后,在2018胡润百富榜前10位富豪中,地产业富豪已经只剩3席,这一行业的投资泡沫也逐渐开始被挤出,在个人所拥有投资性资产中,房产所体现的价值也在逐步回归理性区间,或许这成为个人持有可投资资产增速放缓的原因之一。

  
上市造富潮后,新动能猜想空间

  从制造业到房地产,再到互联网新兴经济体,行业的周期性轮动曾造就一批批富豪,除了企业家外,高级管理层也成为这一波红利的享有者。

  上述报告调研数据显示,2019年企业高级管理层、企业中层及专业人士占全部高净值人群的比例由2017年的29%上升为36%,首次与创富一代企业家群体看齐。二代继承人、职业投资人占全部高净值人群的比例均较2017年有所下降,分别为9%和4%。

  值得关注的是,在企业高级管理层、企业中层及专业人士这一高净值群体中,企业高级管理层近年财富增长较快,占全部高净值人群的比例达14%。对于这批人群的财富来源,受访的高净值群体中,约30%的企业高级管理层提到上市企业股权激励增值为其主要的财富来源,其中战略新兴产业的企业高级管理层提及率更高,达40%。

  以格力电器(000651)的董事长董明珠为例,在执掌格力销售20年、格力电器6年间,为格力电器发展壮大立下汗马功劳,其个人财富也在中国的职业经理人中首屈一指。仅以其持有的格力电器股票资产来说,截止到2019年第一季度,董明珠持股数为4448.85万股,按照6月10日53.04元/股收盘价计算,董明珠所持格力股票市值已超23亿元。

  其实,在企业高级管理层造富增长方面,格力所在的制造业在诸多行业中还算不典型。以新兴产业中的互联网行业为例,我国互联网经济在过去近20年的快速发展,诞生了一大批知名互联网公司,从早期的门户网站到后来的BATJ,再到去年的拼多多等,互联网相关行业成为中国诸多行业中知名的“造富机器”。

  在去年10月发布的《2018胡润百富榜》前十名中,互联网从业者占据半壁江山,马云家族以2700亿身价排名中国首富,马化腾则以2400亿身价位列第3名,而刚刚力推小米上市的雷军则杀入前十。其中最值得一提的是,刷新中国互联网造富速度的则是拼多多黄峥,首次上榜便杀进前15名成2018年最大黑马。

  事实上,拼多多不是个例。2018年9月,李斌在纽约为蔚来上市敲钟,从2014年11月创立蔚来到2018年9月上市,花了三年10个月,而作为中国第一家IPO的新造车企业,蔚来上市让早期投资者赚了6倍。

  互联网创造财富的速度不断刷新纪录,也给后来的新经济体奔赴资本市场一搏的勇气和魄力。在中国经济发展新旧动能转换提速时刻,即将开板的科创板正在为科技股集中入场打开了更多想象空间,科创板是否成为新的投资沃土,也在为个人投资者所关注。

  
野蛮获利时代过去,预期要趋稳

  其实,在财富飞速积累过程中,随着基数越来越大,中国个人持有的可投资资产规模增速放缓并不意外,除此之外,在野蛮获利时代过去后,中国的投资者正被市场教育的更加理性。仅以房地产资产为例,在“房住不炒”调控下,个人与富豪们资产配置的路径已经不得不发生改变。

  易居克而瑞日前发布报告称,今年一季度,50城住宅综合收益率16.1%,环比下降19%,已连续四个季度下降。同比降幅则高达44%。而按照该机构预测,2019年下半年50城住宅综合收益率预计将继续下降。

  什么是住宅综合收益?是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。而住宅综合收益率则为过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率。

  住宅综合收益率的高低,反映出买房投资的收益水平,而连续大幅下滑说明投资房产大幅获利时代逐渐终结,“房住不炒”正在成为现实。

  《2019中国私人财富报告》指出,在中国财富市场增速放缓与过去两年市场波动的背景下,2019年高净值人群避险情绪加强。从投资收益率预期上看,与2017年相比,高净值人群意识到获得与过去两年同等收益率的困难不断增加,对收益率预期进一步降低:倾向于“高于储蓄收益即可”的人士占比进一步增加至30%,为过去十年的最高值。

  “高于储蓄收益”,一方面显示出富豪们对于投资收益预期变得保守。世界银行6月4日发表预测报告称,今年全球经济增速将达2.6%,这比世行今年1月2.9%的预测值,下调了0.3个百分点。另一方面,更重要的一点在于,在经历了野蛮获利时代之后,对于收益率不再盲目追高,显示出投资人开始变得冷静、投资趋于理性。

  值得关注的是,在世界银行的预测数据中,今年中国经济增长仍明显高于全球增速达6.2%。除此之外,国际货币基金组织(IMF)也在近期将2019年中国经济增长预期从6.2%上调至6.3%。可以说,在世界经济疲软的背景下,逆势而行的中国经济鹤立鸡群。

  正如同《2019中国私人财富报告》指出,在动荡的国际形势下,越来越多高净值人群的投资重心重归国内,如何抓住“中国机会”成为高净值人群的重点关注问题。

(责任编辑:徐帅 )

房企的红5月丨前五月七家房企销售额破千亿 央企竞争优势凸显

大班报导:

  近日,房企陆续交出2019年前5月的成绩单。在流动性收紧、调控深化的背景下,5月楼市出现退烧迹象。房企在经历了3、4月的业绩增长后,5月销售增速普遍放缓。

  克而瑞数据显示,2019年1-5月,房企销售业绩稳步增长,95家销售额突破百亿,房地产行业集中度进一步提升,两极趋势加剧。在房企竞争加剧、规模提速的行业大背景下,借助得天独厚的资源优势获得迅速发展,在业绩表现、产品打造与融资成本来看,央企的竞争优势正进一步凸显。

  强者恒强 行业集中度进一步提升

  从销售额来看,2019年1-5月,TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。

  前五月,共七家房企销售额破亿元。碧桂园、万科、恒大销售额超2000亿元,其中碧桂园1-5月销售额高达3075.4亿元,5月单月实现720亿元,环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模也分别达到了585.2亿元和535亿元,较上月有所下滑;保利、融创、绿地、中海四家房企前5月销售额均超1000亿,位列第二阵营。

  业绩增长并不能完全掩盖房地产行业所面临的问题。5月,市场总体表现延续了2019年初以来的降温。克而瑞数据显示,在权益口径下,从单月来看,百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落,仅在5.7%左右。

  亿翰智库首席分析师张化东认为,2018年5月并不是一个那么高的历史基数。2018年5月,单月销售不太理想,但2018年6月环比增长40%-50%。换言之,去年全年冲半年度的业绩动力非常足。企业把好去化的货量都放到六月去冲业绩。去年6月之后,7月销售基本腰斩,8、9月微幅增长5%-10%,10月没有增长,11、12月也是一个微幅增长。去年的6月是企业成交的高点,但5月不是特别好。2019年5月大部分企业的单月销售比去年好很多,同比增长在20+%-30+%之间,甚至有企业增长在50%以上。但是如果跟去年6月高点比,则有比较明显的差距,大部分企业相差10%-20%左右。2019年5月和去年的11月和12月比较类似。

  从重点城市来看,房地产市场确有降温表现,成交量步入下降通道,但各线城市市场持续分化。

  具体而言,一线城市市场需求旺盛,单月成交量刷新年内新高,北京(楼盘)更是翻倍增长。多数二、三线城市市场明显降温,成交量均有不同程度的回落,其中不乏无锡(楼盘)、徐州(楼盘)、合肥(楼盘)这类热点城市,济南(楼盘)、大连(楼盘)成交量更是降至历史低位。值得注意的是,部分中西部、长三角区域房企表现突出,通过城市深耕,把握市场需求,持续提升产品品质和服务,实现了销售规模的稳步增长。

  克而瑞分析认为,6月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点,预计企业将明显加大供货力度,供应量有望明显回升。而在房企强势营销的加持下,成交量也将有所增长,但由于前期积压的市场需求近乎释放完毕,预计成交量整体涨幅有限。尤其是那些市场购买力透支的三、四线城市,房地产市场依旧面临较大的调整压力。

  央企规模增长稳健 竞争优势凸显

  2018年下半年以来,销售百强房企整体规模增速明显放缓,行业从2016年以来的高速发展向平稳增长过渡。在目前的政策背景和市场环境下,我们发现无论从业绩表现、城市布局、产品打造,还是从货值储备、融资成本上来看,央企的竞争优势正进一步凸显。

  业绩表现方面,2019年以来,在调控常态化预期下市场降温明显,行业增长进一步放缓,但央企增速不减。截止5月末,保利发展已累计实现销售金额1900.1亿元,同比增长22.5%。中海、华润、招商的累计业绩增速也均在30%-40%之间,高于行业平均水平的同时,在TOP20房企中也保持领先。

  除去稳健增长的业绩,央企的财务状况和融资能力和产品打造方面也保持领先。

  目前,房企融资逐渐收紧,同策研究院的最新数据显示,5月,纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元,融资总额成为2019年来最低额。5月份仅发行6笔公司债,共融资95.85亿元,较4月的473.13亿元大幅下降79.74%。其他债权融资总额53.13亿元,较4月的107.43亿元大幅下跌50.54%。

  这种情况下,对比其余深陷融资困境的中小房企,头部房企以及国企央企依赖自身稳健的财务状况和较强的融资能力补充土地储备,整体投资强度相对积极。在保证自身货量充裕的同时,也进一步扩大了未来的竞争优势。

  克而瑞数据显示,2018年下半年至今,央企投资态度趋于谨慎,但整体投资强度高于行业平均水平。华润置地2018年全年新增土储建面2213万平方米,同比大增84.9%;新增土地投资金额1514亿元,同比增长26.5%。2019年以来,华润、中海的土地投资力度也都有一定提升。

  另一方面,在行业竞争加剧的背景下,2019年房企之间的竞争在一定程度上回归到产品竞争的本质。目前,大部分规模房企都已形成并完善了自身标准化、系统化的产品体系。

  但相较于民企而言,央企财务结构稳健、资金成本较低,产品力方面更有优势,更有利于其在开发过程中对产品品质的打造和质量的把控。同时,央企得益于在一二线高能级城市优质地块的布局,通过相对较高的产品定位和溢价能力也占据了一定的市场先机。

  
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(责任编辑:徐帅 )

资色・公告丨绿地控股2019年5月房地产项目为15个 总地价142.78亿元

大班报导:

  大班房产消息 6月11日,绿地控股集团股份有限公司公布了2019年5月新增房地产项目情况简报。于报告期内,绿地新增房地产项目为15个,总地价142.78亿元,项目总用地面积303.97万平方米,总计容建筑面积643.91万平方米。

  15个项目中,浙江宁波收获了9宗地块,广东、安徽、河南分别收获2宗地块,山东青岛、江苏、山东菏泽、四川宜宾、山东济南、云南昆明各获得一宗地块。此外,绿地今年5月的新增项目中,有9个拥有项目100%权益。

  简报显示,绿地在广州拿下的项目成交地价最高,为广州中新知识城项目。地块面积14.86万平方米,容积率为3.8,计容建筑面积为54.2万平方米,为商办用地。绿地以22.82亿拿下该项目,但占比权益最低,绿地拥有该项目的51%。

  简报显示,绿地在浙江宁波杭州湾新区拿下的项目最多,共3个项目,涉及9宗商住地块。这3个项目的总地价为46.31亿元,总占地面积101.92万平方米,总体量达到201.33万平方米,容积率在1.42至2.1之间。

(责任编辑:徐帅 )

资色・公告丨华夏幸福2.88亿元投资6家子公司 对外担保累计金额1270.61亿元

大班报导:

  大班房产消息 6月11日,华夏幸福基业股份有限公司发布公告,披露对外投资的进展情况。

  华夏幸福近期投资了6家子公司,总投资金额约2.88亿元。其中,设立了5家子公司,分别是华夏幸福产业新城(西安长安)发展有限公司、泾阳县裕鼎房地产开发有限公司、舒城裕轩房地产开发有限公司、孝感裕恒房地产开发有限公司、武汉裕顺房地产开发有限公司,设立子公司总投资金额为1.4亿元。此外,华夏幸福为1家子公司邯郸孔雀城房地产开发有限公司增加了1.48亿元的投资。

  此外,华夏幸福披露了公司及子公司提供担保的进展情况。2019年5月1日至5月31日之间,华夏幸福为大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司等10家公司签署对外担保协议,对外担保累计金额为68.99亿元。截止公告日,华夏幸福对外担保累计金额为1270.61亿元。

  公告显示,当前华夏幸福对公司及公司全资子公司提供担保总额为512.5598 亿元,剩余额度189.1402 亿元,总额不超过701.7亿元。而华夏幸福对公司各级控股子公司及其他具有实际控制权的公司提供担保为26.4516亿元,剩余额度62.5484亿元,总额不超过89亿元。

  截至目前,华夏幸福及全资、控股子公司的担保总额为人民币1270.61亿元,其中华夏幸福与全资、控股子公司或全资、控股子公司相互间提供的担保金额为1262.56亿元,占华夏幸福最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产437.76亿元的288.41%,华夏幸福为参股公司提供的担保金额为8.05亿元,占最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产437.76亿元的1.84%,无逾期担保事项。

(责任编辑:徐帅 )

资色・公告 | 北京城建发行15亿元短期融资券 票面利率为3.5%

大班报导:

    大班房产消息,6月11日,北京城建(600266)投资发展股份有限公司发布关于 2019 年度第一期超短期融资券发行情况公告。

  公告显示,北京城建向中国银行(601988)间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币50亿元的超短期融资券。2019年5月,交易商协会决定接受公司超短期融资券注册,注册金额为50亿元,注册额度自该通知书落款之日2019年5月14日起2年内有效。

  近日,北京城建发行了2019 年度第一期超短期融资券(简称:19京城投SCP001,代码:011901294),本期发行金额为15亿元,期限为270天,发行价格为100元/百元面值,票面利率为3.50%,计息方式为到期一次性还本付息,起息日为2019年6月10日。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・公告 | 当代置业1.58亿美元赎回部分今年到期且未偿还的优先票据

大班报导:

    大班房产消息,6月11日,当代置业有限公司发布购买未偿还的于2019年到期6.875%优先票据的要约的结果。

  公告显示,本次购买要约已于2019年6月10日到届满期限。 于届满期限,已根据要约有效提交票据本金总额1.55亿美元,占于该日的未偿还票据合计本金总额的约38.48%。在要约的条款及条件规限下,当代置业将全数接纳购买该等有效提交的票据。公司购回的获接纳票据将予注销,并将于2019年6月14日或前后不再为未偿还。

  大班房产查阅公告获悉,当代置业须就购回获接纳票据支付予获接纳票据持有人的总金额约为1.58亿美元公司现时预期,于要约结算后,票据本金总额中仍有2.484亿美元仍未偿还。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・评级 | 标普:授予金科集团“B+”评级,展望稳定;其债券获“B”评级

大班报导:

  •金科地产集团股份有限公司(金科集团)在重庆(楼盘)市的运营记录强劲且长久,但业务集中度较高。我们还预计未来1-2年该公司的杠杆率将保持在高位,尽管其可能适度改善。

  •金科集团的强劲现金回款以及良好资本结构和融资渠道缓解了上述不足。

  •我们授予金科集团“B+”的长期主体信用评级。同时,我们授予该公司拟发行优先无抵押债券“B”的长期债项评级。

  •稳定展望反映我们认为,未来12个月金科集团将稳步扩大规模、增加收入并提升地域多元化。我们亦预计同期该公司的股东和董事会结构将保持稳定。

  香港,2019年6月10日―标普全球评级今日表示,采取上述评级行动。上述评级反映我们认为,未来1-2年金科集团的杠杆率将保持在高位,尽管其可能适度改善。该公司在重庆的业务集中度较高,随着业务扩张至新城市,执行风险敞口较大。但金科集团的成熟市场地位、在重庆较长的运营记录、强劲现金回款、以及良好资本结构和融资渠道缓解了上述不足。

  我们预计未来1-2年金科集团将保持其在重庆的良好市场地位,同时地域多元化将适度提升。金科集团2018年来自重庆的合约销售额为人民币460亿元,为重庆的前三大开发商,其市场份额为8.8%。同时,重庆在金科集团项目中的占比逐渐下降。目前该公司在20多座城市拥有土地储备,且在新区域的市场份额持续攀升,即长三角地区、京津冀经济圈、及大湾区。我们预测至2020年,重庆在金科集团合约销售额中的占比将自2018年的41%下降至约为25%。

  金科集团的地域集中度高于多数中国开发商,因此很容易受地方政府政策和市场环境的影响,特别是重庆主城九区以外区县的经济增长前景。2018年区县约占该市销售额的40%及金科集团合约销售总额的15%-20%。

  我们预计金科集团将保持审慎的财务控制,并以良好现金回款平衡较高的资本支出。该公司亦可能加强与项目投资者的合作,从而减少对举债扩张的依赖。2017年金科集团激进购地,购地支出约占销售额的70%,此后放慢购地步伐。我们预计未来1-2年购地支出将占权益归属合约销售额的55%-60%。

  我们认为,金科集团的资本结构和境内融资渠道优于“B”类评级的可比同行。该公司约86%的债务来自银行和境内资本市场,而非银行借贷如信托融资和委托贷款仅占债务的14%。因此我们对其可比评级分析的评估为正面,其评级相应上调一个级别。

  我们认为黄红云先生及其一致行动者将继续作为金科集团的控股股东,并拥有董事会的多数席位。持股比例略低的第二大股东为融创中国控股有限公司(融创中国;BB-/稳定/–)。作为财务投资者,我们认为融创中国不会积极参与金科集团的日常运营。

  稳定展望反映我们认为,随着业务逐渐扩张至重庆以外地区,未来12个月金科集团将稳步扩大规模、增加收入并提升地域多元化。我们亦预计该公司的股东和董事会结构将保持稳定。

  如果未来12个月金科集团举债扩张的步伐比我们预期的更为激进,导致债务对EBITDA比率(并表及按权益比例并表)上升至超出8-9倍,我们则可能下调其评级。如果该公司的短期借贷大幅增加或其再融资成本显著上升,导致流动性弱化,我们亦可能下调其评级。

  如果金科集团的销售执行强劲,同时地域多元化显著提升且财务杠杆下降,我们则可能上调其评级。财务杠杆下降表现在债务对EBITDA比率朝5倍改善,且EBITDA利息覆盖倍数上升至2.5倍以上。

  金科集团是一家中国的大型地产开发商,专注于住宅地产开发。公司最大股东为黄红云先生及其一致行动者,持股比例为29.99%。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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