资色・评级 | 标普:滨海建投集团推迟债券发行,折射天津国企的境外融资困境

资色・评级 | 标普:滨海建投集团推迟债券发行,折射天津国企的境外融资困境

大班报导:

  香港,2019年7月15日―标普全球评级今日表示,天津滨海新区建设投资集团有限公司(滨海建投集团)推迟发行美元债券,反映天津市的国企部门面临广泛的融资难题。但由于该地方政府融资平台目前没有紧迫的境外再融资需求,推迟发行债券对其影响较小。

  随着天津市的负面信用事件进一步发展,滨海建投集团于2019年7月12日搁置其三年期美元债券的发行计划。我们认为此类事件可能弱化了市场对于天津市国企的信心。据报道,境内债权人委员会最近已经成立,以解决天津物产集团有限公司(天物集团,未评级)的财务困境。该国有大宗商品贸易商的债务累计超出人民币1,700亿元,其中85%为短期债务,而其经营性现金流和利润甚微。该公司未到期境外债券余额为20.5亿美元,其中有两笔3亿美元债券将分别于2019年8月和2020年4月到期。除天物集团以外,天津房地产集团有限公司(未评级)亦面临财务困境,该公司仍在寻求投资者,作为混合所有制的参股方。该国有房地产开发商仍未公布其2018年财务报表。

  我们预估天津市在纳入融资平台债务后,其债务负担在大型城市或省份中处于最高水平。

  我们对于三家已授评级的天津市融资平台的信用展望为负面,反映我们认为天津市的信用状况和融资渠道的压力不断上升:天津城市基础设施建设投资集团有限公司(天津城投:BBB+/负面/–)、天津轨道交通集团有限公司(天津轨道交通:A-/负面/–)及滨海建投集团(BBB/负面/–)。尽管如此,上述天津市主要融资平台在2019年下半年的境外再融资需求非常有限。天津城投和天津轨道交通利用境内和境外资金已经偿还了2019年上半年到期的境外债券。由于主要融资平台对于天津市具有更高的战略重要性,相较其他类型国企,我们认为天津市政府向其提供支持的可能性更高。然而,天津滨海新区政府下属的天津临港投资控股有限公司有一笔1.1亿美元360天期债券将于2019年8月底到期。

  由于2019年5月包商银行被接管导致流动性紧缩,中国企业最近也面临境内融资难题。中小型银行及非银行金融机构是民企和小型地方国企的主要融资机构。考虑到融资平台的重大再融资风险,中央政府要求地方政府采取各种方式妥善化解隐性(表外)债务存量。据报道,中国的金融机构正在与一些融资平台商讨债务重组事宜,以延长债务期限并降低利率。

  我们预计滨海建投集团能够管理其短期境内再融资需求。滨海建投集团仅有的一笔5亿美元境外债券将于2020年7月到期。2019年前5个月,滨海建投集团获得了人民币120多亿元的境内融资,远远超过其2019年上半年人民币56亿元到期债务的再融资需求。该公司的平均融资成本稳定保持在5.1%。虽然滨海建投集团有总共人民币220亿元的债务将于2019年到期且更多的集中在下半年,但鉴于其拥有多家银行的未使用授信额度,该公司应能顺利实现再融资。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色丨杨剑敲钟 中梁控股最新股价报5.59港元 涨幅0.72%

大班报导:

  7月16日,中梁控股(02772)首日挂牌,公司发行约5.3亿股,发售价定为每股5.55港元,每手500股,净筹27.73亿港元。九点三十分,杨剑正式敲钟,中梁控股开始进入公开交易,股票代码2772。截至9时38分,最新股价报5.59港元,涨幅0.72%。

(责任编辑:徐帅 )

一周公告合辑丨新城、绿城人事变动引关注 房企上半年业绩陆续发布

大班报导:

01

  融资

  Corporate Finance

  寻找资金是房企永恒不变的主旋律

  华发股份(600325)拟发行6亿元超短期融资券 发行期限90天;

  华侨城计划发行15亿元第二期永续中期票据;

  招商蛇口完成第二期公司债券发行 实际规模21亿元;

  珠江实业(600684)完成发行6.5亿元公司债 票面利率5.7%;

  北大资源首次以独立信用发行3.5亿美元债券 息率8.45%;

  招商蛇口拟增资出让太仓(楼盘)招新置业50%股权 用于补充流动资金;

  花样年将悉数赎回1.4亿美元优先票据并注销;

  荣盛发展(002146)为三家子公司超16亿元融资提供担保;

  龙光地产提前赎回2020年到期年息7.70%的优先票据

  泰禾子公司境外发行4亿美元票据 票面年息15%;

  蓝光发展(600466)9亿元中期票据募集资金已全部到账;

  佳源国际2.25亿美元优先票据将上市买卖 利率13.75%;

  华侨城亚洲重庆(楼盘)联营公司获银行授予8亿元借款;

  绿城中国共计130亿元公司债券获上交所受理;

  中骏拟赎回并注销3.5亿美元2020年到期优先票据;

  建发房产20亿公司债完成发行 票面利率最高4.20%;

  招商蛇口2019公司债第二期票面利率最高4.13%;

  绿地香港拟发2021年到期3亿美元债券 票面利率6%;

  云南城投(600239)集团计划发行10亿元中期票据 期限3年;

  龙光拟发行4亿美元2023年到期优先票据 年利率6.5%;

  时代中国拟发行4亿美元优先票据 利率6.75%期限4年;

  泛海控股(000046)发行第一期5.5亿元公司债 票面利率7.5%;

  中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券 最低票息仅2.9%;

  万达集团拟发行2019年公司债券第一期 金额14.94亿元;

  世茂房地产拟发行10亿美元优先票据 利率5.6%;

  宝龙地产签订最多2亿美元双币贷款融资 期限42个月

  金科2019年公司债券(第二期)发行规模15.80亿元;

  蓝光发展拟公开发行至多9亿元中期票据 用于偿债;

  富力前6月累计新增借款319.95亿元 超去年末净资产40%;

  花样年2019年公司债券(第一期)发行8亿元 票面利率8.20%;

  – 点评 –

  单看房企一周融资公告占比,足以说明钱对于房企的重要性。

  02

  企业

  Enterprise Dynamics

  房地产行业的常态:“大鱼吃小鱼”

  新城悦再获管理层增持16.1万股 涉资106.76万港元;

  中海控股子公司获6406万元增资 投资方持股40%;

  华侨城附属子公司拟以不高于40%股权实施企业增资;

  碧桂园物业1.9亿收购嘉凯城(000918)物业公司全部股权;

  大悦城第二季度斥资约41亿新增8项目 总面积48万平米;

  朗诗拟7.44亿元收购合肥(楼盘)项目公司48%股权和债权;

  控股股东被批捕 新城发展、新城悦强调公司营运保持正常;

  林龙安配偶增持禹洲地产50万股 双方合计持股56.35%;

  碧桂园服务拟3.75亿收港联不动产全部股权 其中合富持股85.5%;

  深交所问询金科股份(000656)有关上市公司8.47亿购关联方资产事项;

  银城国际宣布短暂停牌 涉参与投标收购财困资产;

  朗诗旗下青杉资本携平安不动产收购上海(楼盘)张江高新区项目;

  荣盛发展大股东所持8000万股解除质押;

  泰禾投资所持泰禾集团(000732)48.97%股份已全部解除冻结;

  中交地产1050万元向关联方转让宁波(楼盘)置业全部股权;

  新城回复上交所:未进行违规交易 可售货值约5800亿;

  奥园澄清:第三方指集团仅有257亿销售完全缺乏根据;

  – 点评 –

  管理层都出手增持的企业,你猜他们的股价表现如何?

  03

  人事变动

  Change of personnel

  绿城、新城轮番吸睛

  宋卫平辞任绿城中国联席主席及执行董事;

  新城控股:实控人王振华因涉嫌犯罪被批准逮捕

  中交地产董事兼总裁耿忠强因工作变动辞职;

  高峰请辞金地独立董事等职务 补缺额后生效;

  王振华辞任新城发展执董 曲德君获任执行董事兼副董事长;

  禹洲地产CFO黄展鸿辞任 副总裁邱于赓兼任CFO

  - 点评 –

  年中了,坑里的萝卜又该动一动了。

  04

  房企业绩

  Real estate performance

  房企上半年业绩陆续披露

  招商局置地上半年销售额158.3亿元 同比增长约9%;

  苏宁易购料上半年净利最多下降65.02%至21亿元;

  大发地产半年合约销售71.11亿元 面积近59万平米;

  绿地控股(600606)上半年销售额1676.8亿元 回款1319亿元

  建发国际半年销售168.5亿元 同比增长120%;

  德信中国交出上市后半年成绩单 头6月合计销售218亿元;

  保利置业半年合约销售199亿 销售面积约113万平米;

  蓝光发展料中期归母净利润增6.25亿元 同比增约101%;

  京投发展上半年签约额23.64亿元 同比增长18.2%;

  雅生活服务料上半年股东应占溢利同比增长超50%;

  招商蛇口1-6月累计签约销售额1012亿元 同比增近35%;

  越秀地产单月新增6项目 半年销售额累计369亿元;

  路劲前六月物业销售约220.3亿元 其中签约额升29%;

  弘阳地产前6月销售302.53亿元 均价1.29万元/平米;

  首开6月签约金额82.46亿元 面积28.94万平方米;

  世茂股份(600823)上半年销售签约122亿 完成年度目标41%;

  龙湖上半年合同销售同比增8.8%至1056亿元;

  国瑞置业上半年签约销售128.28亿元 同比增长87%;

  宝龙地产上半年合约销售292亿 同比增长78.7%;

  远洋集团上半年协议销售额600.8亿元 同比上升33%;

  绿地香港半年销售256亿 完成全年目标51%;

  龙光上半年合约销售453.1亿 完成年度目标53.92%;

  - 点评 –

  还是那句话,有人欢喜有人忧啊。

  
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(责任编辑:徐帅 )

城市梦想家丨业绩高增规模加速 投资老兵董毅的旭辉北京新征程

大班报导:

  六月中旬的旭辉北京公司绿意葱葱。推开一扇并不起眼的黑色大门,是一条绿植环绕的小径,直接通往办公楼。不过,进入办公楼大厅,最醒目的位置全部放置了销售破百亿红彤彤的内部宣传海报“行稳致远,再旭不凡”。

  确实,在近两年的业绩起伏之后,旭辉北京今年在6月13日即实现了销售业绩突破百亿,业绩突飞猛进,值得庆祝。而就在发稿前,大班房产又获悉,旭辉北京在月底又迎来业绩新突破――截至6月30日,已经实现了近120亿元的销售,达成了旭辉在北京17年以来上半年销售业绩的历史新高度。

  跨越式的业绩背后,是一直以来以“低调”著称的北京区首董毅,履职旭辉北京区域总经理半年多以来,业内对其低调风格的猜测和好奇却不降反升。近日,董毅首次接受了我们的专访,不过这第一次的见面感觉就像老朋友相见,一切都那么自然。

  董毅办公室的面积并不大,我们围坐在屏风后的木制桌椅,他一边和我们讨论房地产市场近期的热点,一边笑着帮我们把茶泡好。

  “我来到北京旭辉主要就是做了两件事,一个是投资拿地;另一件就是带队伍,培养人才,就这两件事。”董毅这样平淡地总结他这半年来的工作,但如果将目光转向他所领导的旭辉北京,就会看到他进取、高调的另一面。

  谈企业:规模和质量并重

  “不要在一棵树上吊死,要提前做预判,及时对产品做结构性调整。”投资出身的董毅在做判断时非常果决。

  对于外界关心的北京旭辉商办类产品的去化问题,董毅不觉得有很大压力,“2017年开始,旭辉北京产品结构开始调整,目前北京区域在售的产品绝大多数是住宅,剩下的是车位、底商等等。”也正是优质的土储和合理的产品结构,支撑起旭辉北京半年来的高质量跨越增长。

  相比去年,北京旭辉这半年的销售额有了显著提升,不过,对于业绩,董毅表现得很淡定。

  “我们卖100个亿是很正常的事情,供货量上去了,所以卖得多,下半年会达到110亿甚至120亿的供货量。”按照房企的供货规律,上半年的销售额基本会占到全年销售额的40%,由此来看,旭辉北京今年实现200亿的销售目标问题不大。

  旭辉北京在目前覆盖的北京、石家庄(楼盘)两个城市里,19年年上半年有新子落位,从北京区域来看,旭辉到了收获的季节,东北片区的公园十七区七月刚刚开盘,大兴区的三合庄项目也将于近期入市。在石家庄市场上,旭辉北京通过以相对低价获取多幅优质地块,今年5月在石家庄落子的40余万方土地巩固了深耕二线核心城市的布局,足以说明深耕石门的决心。

  比起销售额,他更关注的还是老本行投资拿地,“销售只是最后一环,拿地、投资、做产品设计的时候就已经决定了这个项目的销售额。董毅介绍,旭辉追求的是规模和质量的协同发展,一个企业只有做大规模,才能以全国性的高度来看市场,也会有更多的选择和余地。

  不过,董毅同时补充道,规模是房地产企业永续发展的必要前提,但并不是全部追求。近些年来,旭辉在扩大规模的同时,也保持了利润率和净负债的均衡,财务数据稳健。

  旭辉在投资上一贯坚持踏准节奏,充分把握拿地“窗口期”,在市场低谷的时候多拿地,在市场达到峰值的时候少拿地。董毅也一直坚持着旭辉的投资三大原则:一是勤奋,二是精准,三是理性。

  “市场冷的时候,我们按自己的节奏拿一些地,市场热的时候,就低调一点,投资其实是与人性的弱点做斗争。 ”董毅说,旭辉对土地的评估来自对关注的城市进行100%的土地探勘,积极参拍同时谨慎评估、理性出价,力争做到不错、不漏、不贵。根据“三个漏斗”原则用战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗进行筛选,遵循自己的投资进度,遵守好财务纪律,量入为出,保持对市场的敬畏。

  董毅介绍,旭辉北京坚定看好北京的发展,深耕北京石家庄,择机进入环京城市。积极监控环京城市,做大纵深、轮动投资。一旦出现投资机会,旭辉将坚决进入,让旭辉的产品、服务、品牌拓维拓域。

  说市场:房企比拼的是基本功

  市场形势趋紧,调控周期越来越短,政策导向决定了房地产市场的底层逻辑。”董毅察觉到,市场和以前不一样了。“从拿地到交付,中间可能遇到很多的周期性风险。目前的房企比拼的是基本功。”

  与投资精英的传统印象不同,采访过程中,低调务实的董毅一直在强调要做好基本功、基础工作。

  “世界上最难的是高科技吗?不是,最难的是把每一项基础工作都做好。我一直觉得所有的工作都可以分解,最终都会变成很多基础工作。旭辉在做的就是把所有基础工作整合、统筹,说起来很简单,做好很难。”

  房地产没有特别复杂的东西,客户买房基本上是一生最重要的事情,你怎么给他一个好的产品,这是你的责任和义务。”董毅说。

  这是董毅的产品观和社会责任观,也是旭辉的方向与使命。深知产品与服务是基石的旭辉,在产品打造上追求精益求精,在研发与提升产品力上一直不遗余力。旭辉始终坚持“三好、四化、五全”理念,要销售体验好、交付体验好、入住3-5年体验好。要人性化、精细化、科技化、时尚化;要全龄全景、全精装、全绿色生态、全科技智能、全人车分流,用“十大标准”管控设计的每一个细节。只有真正将客户需求当做产品升级变化的基本,才能为他们构建美好生活。继去年发布CIFI-5之后,今年4月,旭辉再次重磅发布了全新升级的第六代产品――CIFI-6。CIFI-6不仅仅是旭辉产品的一次升级,更是旭辉对生活的一次新的诠释,从生活和生命体验出发,创造爱自由、有激情、敢梦想的生活方式。董毅介绍,新升级的CIFI-6产品将落位石家庄,作品值得期待。

  北京,龙盘虎踞之地,品牌开发商云集。面对一线城市市场带来的机遇和挑战,旭辉北京也谋求主动转型。对于目前所涵盖的北京、河北、内蒙古等几大区域楼市,董毅有自己的看法。

  北京土地资源越来越稀缺,在这样的市场环境下,旭辉在北京将逐步启动发展持有型物业,做规模和品牌,目前,在北京商业与办公市场,旭辉资产布局已经呈现出规模。

  而比起北京,他认为石家庄这样的省会城市更适合做住宅。“这样的城市活力强、潜力大有很大的发展前景。”他强调,虽然很多房企去三四线做产品是“降维打击”,但并不代表在三四线不用认真做产品,如旭辉在石家庄的新项目就将落地最新研发的CIFI6产品。

  在旭辉北京的版图选择上,董毅对二三线城市的有自己的布局逻辑。第一不拿地王,第二尽可能考虑当地人能住的好地段,第三深刻理解三四线的产品定位,自住改善加考虑上学结婚进城,第四,有大运营能力强的操盘团队,快是能力慢是策略。

  带团队:谈理想也要谈钱

  “我们负债率一直控制得很好。我们不喝酒,茶也喝的很少,人事也很稳定。”董毅说完,哈哈大笑。

  2000年旭辉集团在上海(楼盘)成立,如今已经将近二十年,旭辉很早就实现了从家族企业向职业经理人管理体系的蜕变。

  “您来到北京旭辉之后,最成功的一件事是什么?”

  “涨工资!”董毅脱口而出。

  先谈钱再谈感情,这是董毅的人才观。在人才培养方面,董毅一直坚持“要给员工体面的生活”,他说,天天加班,天天在外面忙,人家图什么,过年年底的时候,员工要对家人有一个交代的。

  但同时,董毅话锋一转,“

  但我们也不是只谈钱不谈理想。”董毅说,没有理想的队伍是经不起打击的,有理想、对公司有感情的人才会与公司同甘共苦。旭辉的高管离职率很低,人员结构比较稳定。旭辉很少在外面招明星经理人,因为旭辉的自有人才能够供应上来,自己培养的人更理解旭辉的企业精神,考虑事情会将旭辉作为出发点。

  旭辉的人才培养战略一直备受业界认可。低离职率的背后,是旭辉对人才培养方面下的苦功夫与高投入。

  在内部培养方面,旭辉尤其重视管培生的培养,打造校园招聘的明星品牌。旭辉针对不同类型的毕业生,制定了一系列管培生计划,包括聚焦985和211高校优秀硕士毕业生的“旭日生”计划,致力培养出旭辉未来的CXO;聚焦致力成为高级营销人才的“皓月生”计划。

  2018年,旭辉集团获得全球领先的人力资源管理咨询公司――怡安翰威特授予的“2018年中国最佳雇主”称号,成为唯一入选的地产企业。这也是旭辉连续两年荣获得该殊荣。

  在成为职业经理人之前,董毅曾任职于哈工大,也许是延续之前做老师的习惯,董毅非常重视人才的培养。“新毕业的员工来了都要做好再上一年高三的思想准备,一年下苦功,只做基本工作。新人到公司第一件事就是学好公司安排的30门课,十几本书,上完课考试,还有各种大作业。我们和大学与研究生培养没有什么区别,都是进行系统的培训。”

  董毅认为勤奋是一个人很重要的优点,并一直以身作则。董毅的同事说,周末约好九点的会议,他七点就已经到了。在平时的工作中,他一直都是早上七点到公司,晚上九点下班回家,一天工作十四个小时,一周工作将近一百个小时。

  对此,董毅却觉得理所应当,“企业的高速发展离不开源源不断的人才支持。找到一群 热爱事业的人,给大家良好的组织氛围,我们用一个好的完善的体系贯穿起来,做好该做的事情。”

  如今,董毅又开始为旭辉集团今年的“旭辉杯戈壁徒步挑战赛”备战,旭辉戈壁徒步从2014年开始,每一年,旭辉人都要走向戈壁,用100多公里的徒步去历练身心。目前,董毅每周末都会抽出时间走20公里,他笑着说“这是旭辉每年都会有的活动,老板、业主都会去,我们没觉得难。”

  从“行者文化”到今年旭辉北京破百亿的“稳行致远”,也许对董毅和他所带领的团队来说,“戈壁徒步”的挑战和当前旭辉北京所面临的挑战一样,这些外界看起来并不轻松的任务,他们会游刃有余的解决,并找到属于自己的一方天地。

(责任编辑:徐帅 )

资色・公告丨东方园林上半年预计净亏损5.5-7.5亿元

大班报导:

  7月12日,东方园林(002310)发布上半年运营数据。

  根据公告,报告期内,公司预计净亏损5.5亿元-7.5亿元,去年同期为盈利6.64亿元。

  对此,东方园林在公告中表示,主要是因为金融环境和行业政策变化,加之自去年年底以来集中偿还了大量有息债务,公司主动关停并转部分融资比较困难的PPP项目,控制了投资节奏,减少了运营投入。另一方面,部分运营的环保工厂进行技改,报告期未产生收益。营业收入减少的同时费用持续发生,特别是财务费用较上年同期增加,且报告期处置资产产生了一定的投资损失。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

榜单 | 25城普宅房价5年内首降 投资买房仍不划算

大班报导:

  2019上半年的楼市,在251次调控之后划上句点。与2018上半年相比,调控次数同比上涨31%,相当于每个工作日发布约2.2次调控。“房住不炒”的定位被反复重申,“大稳小乱”成楼市新常态,“因城施策”进一步细化为“一城一策”甚至“一城多策”。

  近日,云房数据联合大班房产,发布《2019上半年中国房地产投资回报率调查报告》。报告以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据,提供精准、有预测性的系列投资分析。本期推出的是《25城普宅投资回报率排行榜》。

  普宅房价5年内首降

  投资买房仍不划算

  投资回报率系列指标的决定因素是价格和租金。价格越低,租金越高,投资回报率越高。在过去的八年里,全国普宅的价格和租金均走出了稳步上扬的曲线。其中,房价在2014年底至2017年快速增长,2018年后趋于平稳,2019上半年首次出现下降。由于租金上涨幅度不敌房价,故投资回报率近几年整体呈下降趋势,今年略有反弹。

  
从近五年的数据来看,投资买房用于租赁,实在是笔不太划算的买卖。五年来,静态租赁回报率在2%-3%之间徘徊,长期租赁回报率腰斩过半,从2014年的7.4%降至3.5%。

  理论上讲,租赁回报率应该高于国债收益率(3.3%)2-3个百分点,当前的静态、长期租赁回报率均明显低于这一水平,说明住房价格虚高,不适合投资。

  5年租赁后转售回报率在2017年下半年触底反弹,目前攀升至6.3%,但仍低于房地产信托平均年收益率(8.33%)。如果想现在入手房产5年后卖出,也需慎重考虑。

  静态、长租回报率低

  转售收益好过囤房

  在2018年年底的住建部工作会议上,“稳地价、稳房价、稳预期”被确定为2019年房地产市场的主基调。从上半年楼市表现来看,这一主基调得到了有效的贯彻。展望2019下半年,楼市仍是“稳”字当头,市场会整体稳定、局部调整。

  从整体走势来看,2019上半年普宅价格为21334元/平米,近5年首次下跌,环比下降0.2个百分点;租金均价413.87元/m²/月,与2018年下半年基本持平。房价和租金的走势,在不断趋近。

  走势趋近的结果,是2019上半年的静态和长期租赁回报率在趋稳的同时出现小幅上升,分别达到2.1%和3.5%的水平。但静态租赁回报率未能跑赢三个月定存利率(2.35%),长期租赁回报率未能跑赢三年定存利率(4.00%),租赁投资回报率仍处在较低水平。

  
云房数据认为,基于热点二线城市“人才引进”和城市快速发展的利好,部分热门城市人口吸附力增强,租金有望缓慢上行,进而造成未来5年转售回报率的小幅攀升,转售好过囤房。但就绝对值而言,6.3%的5年转售回报率,仍低于房地产信托收益(8.33%)。

  租金普涨房价分化

  租赁回本前路漫长

  纵观2019上半年,不同城市的房价走势依然存在着分化:成都、上海(楼盘)、郑州(楼盘)、天津(楼盘)跌幅较为明显,重庆(楼盘)、长沙(楼盘)沈阳、宁波(楼盘)涨幅超10%,抢人大战的最大赢家――西安(楼盘),房价涨幅甚至突破了20%。

  租金方面,除杭州(楼盘)外,其他24城均出现了不同程度的上涨。重庆、西安、天津、苏州(楼盘)一路领涨,租金涨幅均在10%以上,最高涨幅达到了15.2%。杭州由于租赁市场增长放缓,上半年租金继续回落。

  通过对租金、价格等因素的计算,可以看到25城普通住宅的静态租赁回报率大多分布在1.1%-2.5%之间,仅银川(楼盘)、沈阳、大连(楼盘)、长沙的静态回报率能超过2.5%。尽管多数城市普通住宅的静态回报率呈现上升趋势,想要通过租赁回本,仍需要漫长的时间。

  如果将房产投资置于更长周期内观察,可以通过对长期租赁投资回报率和预测5年转售投资回报率的监测,推导出不同城市对应的投资策略。云房数据认为,2019上半年适合投资的城市是郑州,适合长期持有的城市是重庆,适合短期持有售出的城市是北京、上海、厦门、天津,不适合投资的城市是宁波和青岛。

  覆盖城市:

  普通住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津、武汉(楼盘)、成都、重庆、长沙、南京(楼盘)、杭州、西安、苏州、大连、无锡(楼盘)、沈阳、宁波、石家庄(楼盘)、青岛、太原(楼盘)、郑州、佛山(楼盘)、福州(楼盘)、厦门、银川25个城市。

  指标解释:

  静态租赁回报率:年内租金收益与售价的比值,根据当前租金回报,选择投资时机。

  长期租赁回报率:租金增长情况下,长期出租物业可获得的租金回报,可判断长期的租金收益。

  5年租赁后转售回报率:指5年内持有物业并出租,于第5年末出售物业可获得的回报率,包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报,判断最佳转售时机。

  作者:琉璃

  一个热衷观察世界的码字人,喜欢从事件、现象中总结出规律和方法。

(责任编辑:徐帅 )

资色・公告丨新城悦服务获董事及管理层成员增持101.4万股

大班报导:

  7月10日,新城悦服务发布公告,2019年7月10日,公司一名董事及若干管理层成员以自有资金在公开市场按平均价每股6.11港元,认购合共101.4万股股份,占已发行股份总数约0.12%,总代价约619.44万港元。

(责任编辑:徐帅 )

资色・公告丨新城控股:实控人王振华因涉嫌犯罪被批准逮捕

大班报导:

  7月10日,新城控股集团股份有限公司发布公告,根据最高人民检察院及公安机关的通报,新城控股集团股份有限公司实际控制人王振华因涉嫌犯罪于2019年7月10日被批准逮捕。案件正在进一步办理中。

  公告披露,公司实际控制人已未在公司任职;公司目前生产经营活动正常。

  7月10日下午,上海普陀区人民检察院以涉嫌猥亵儿童罪对王某某、周某某批准逮捕。

(责任编辑:徐帅 )

资色・公告丨金科股份收深交所关注函 要求回复利益输送等问题

大班报导:

  7月10日,金科股份披露了深交所下发的关注函。该关注函就金科股份日前披露的《关于收购房地产项目公司股权暨关联交易的公告》询问了6个方面的问题。

  7月8日,金科股份在第十届董事会第三十五次会议上通过一项议案,同意金科全资子公司重庆金科房地产开发有限公司受让重庆中科建设(集团)有限公司和重庆润凯商业管理有限公司分别持有的重庆星坤房地产开发有限公司51%和49%的股权。

  由于中科建设为金科股份实际控制人黄红云之弟黄一峰控制的企业,本次交易构成关联交易。

  该次会议对这一议案的表决情况为7票同意,2票反对,反对者为金科董事张强和独立董事姚宁。

  张强的反对理由是项目有大量的自持物业与商业,占用上市公司资金过多,影响资金周转;项目所属区域不佳,且评估大幅增值,估值合理性存疑;标的公司的控股股东中科建设的实际控制人黄一峰是公司实际控制人的亲属,同时中科建设也是该项目的工程总包方。该交易存在利益输送及损害中小股东利益的嫌疑,建议提请股东大会进行表决。

  姚宁的反对理由为该交易为关联交易,且关联方为公司实际控制人的直系亲属,在交易决策及交易定价等方面应该采取更加审慎的工作与程序,以保护中小股东的利益,建议此项决议提请股东大会审议。

  对此,深交所要求金科股份就以下事项作出说明:

  1、公告显示,星坤地产主要开发的房地产项目为红星国际广场,总共分6期开发。请说明第1至6期项目的具体情况,包括但不限于各期项目的土地面积、计容建设面积、规划用途、开发状态、土地款支付和权属证书取得情况、预计总投资金额、实际已投资金额、累计竣工面积、累计销售(预售)和结算情况等,实际开发进度与计划进度是否存在较大差异及主要原因(如适用)。同时,请结合上述项目销售结算情况,分析星坤地产最近一年又一期营业收入和净利润变动的主要原因及合理性。

  2、本次交易涉及的第6期项目土地因拆迁原因尚未交付和办理相应权证,如不考虑第6期项目土地使用权,星坤地产净资产评估值为4.97亿元,评估增值4.41亿元,增值率为777.23%;如考虑第6期项目土地使用权,星坤地产净资产评估值为6.8亿元,增值率为1100.21%。据报备的评估报告,2019年5月15日,上海红星美凯龙(11.400,-0.15,-1.30%)房地产有限公司将其持有的星坤地产10%股权转让给重庆润凯,2019年5月29日,重庆中坤房地产开发有限公司将其持有的星坤地产51%股权转让给中科建设。请说明:

  (1)2019年5月星坤地产两次股权转让交易价格、交易对方关联关系,两次股权转让价格与本次股权评估值是否存在较大差异,并分析差异原因及合理性(如适用)。

  (2)星坤地产第1至6期项目的评估结果、评估主要过程、关键评估参数的确定依据及合理性,并结合项目所在区域房地产市场价格、可比交易和项目情况、董事张强关于“项目所属区域不佳,且评估大幅增值,估值合理性存疑”的意见等,分析本次评估增值率较高的主要原因及评估作价的公允性、合理性,并作特别风险提示。请独立董事、评估机构进一步核查并发表明确意见。

  (3)公告显示,第6期项目因拆迁原因尚未交付和办理相应权证,标的公司星坤地产已履行土地出让合同约定的大部分义务,土地交付的可能性极大,但仍存在一定不确定性。请说明标的公司已履行土地出让合同约定的大部分义务的具体情况,相关土地仍未交付的主要原因,各方协商及进展情况,土地交付是否存在实质性障碍,本次交易将尚未交付和办理相应权证的第6期项目纳入支付对价的主要考虑,是否存在较大风险,是否可能损害上市公司及中小股东利益。请独立董事核查并发表明确意见。

  (4)核实公告披露的评估情况是否与评估报告中的评估结论保持一致,如否,请作出更正。

  3、公告显示,标的公司星坤地产应付中科建设及其关联方款项合计为1.67亿元。根据中科建设与标的公司签署的总承包施工合同及相关补充协议,标的公司应付中科建设约1.8亿元工程款。交易完成后,标的公司仍将继续履行与中科建设的总包合同并支付工程款,预计金额不超过2亿元。请说明:(1)说明星坤地产应付中科建设及其关联方款项的形成原因和具体情况,是否与审计报告中的关联方应付往来金额保持一致,与应付中科建设约1.8亿元工程款的对应关系,并补充披露相关款项的具体支付安排。(2)补充披露标的公司与中科建设未来关联交易的主要内容、协议签署情况、关联交易定价依据及合理性。

  4、公告显示,星坤地产与重庆荣信建设有限责任公司(以下简称“荣信公司”)、中科建设于2019年5月16日签订《债权债务清偿协议》,星坤地产将应付荣信公司的工程款5366.22万元转由中科建设代付,债权方荣信公司由重庆荣信建设有限责任公司涪陵红星国际广场项目部盖章。本次债务转让后,星坤地产已累计向中科建设支付款项5366.22万元。截至2019年5月31日,星坤地产账面应付荣信公司工程款余额为2435.03万元,截至目前星坤地产与荣信公司之间的往来款项尚未结算完毕。审计报告将上述事项作为强调事项。请说明星坤地产与荣信公司的主要合作事项及关联关系,上述《债权债务清偿协议》签订的原因及背景,截至目前履行情况,本次股权转让对协议后续履行可能产生的影响;在星坤地产已向中科建设累计支付了相关款项情况下,截至审计基准日交易标的账面对荣信公司应付款余额的性质及发生原因,以及审计报告将上述事项作为强调事项的主要考虑及可能对本次交易的影响。

  5、公司董事张强对本次交易事项投反对票,反对理由之一为“项目有大量的自持物业与商业,占用上市公司资金过多,影响资金周转”,董事张强和独立董事姚宁均建议将该事项提请股东大会审议。请你公司对董事提出的相关问题进行详细说明,并分析判断是否将该事项提请股东大会审议,以及你公司董事会审议本次关联交易事项时无关联董事回避表决的原因及合理性。

  6、请你公司补充披露相关资产评估报告、资产评估说明及审计报告全文。请你公司于 2019 年 7 月 15 日前将上述核实情况书面回复我部。涉及需披露的,请及时履行披露义务。同时,提醒你公司及全体董事严格遵守《证券法》、《公司法》等法规及《股票上市规则》的规定,及时、真实、准确、完整地履行信息披露义务。

(责任编辑:徐帅 )

资色・公告丨蓝光发展上半年归属股东净利预计增加约 6.25亿元 同比增加 101%

大班报导:

  7月10日,四川蓝光发展股份有限公司 发布2019年半年度业绩预增公告。

  公告显示,预计公司 2019 年半年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加约 62,511 万元左右,同比增加约 101%左右。预计公司 2019 年半年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比增加约 59,012 万元左右,同比增加约 98%左右。归属于上市公司股东的净利润:61,989.02 万元。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润:60,488.39 万元,每股收益:0.1417 元。

  公告显示,公司 2019 年半年度业绩增加的主要原因系公司经营规模的逐年扩大,使得公司房地产项目在报告期的结转收入增加;同时公司为提升房地产主业的核心竞争力,已实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。

(责任编辑:徐帅 )

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