大数据报告 | 中国女性生育罢工的背后 是被无视的机会成本

大数据报告 | 中国女性生育罢工的背后 是被无视的机会成本

大班报导:

    中国所面临的人口形势,从未像今天这般严峻。

  2018年8月,90度地产发布了一篇名为:《消失的接盘侠:老龄化、低生育和人口流失之忧》的大数据报告,就人口红利消失对楼市的影响,进行了系统分析。

  如果把人口比作楼市,那么老龄化和人口流失属于存量市场出现了问题,低生育率则意味着增量市场后劲不足。

  曾经将“不孝有三,无后为大”奉为圭臬的中国人,如今已然生不动了。

  住房是生育的直接成本

  房价确实是最好的避孕药

  饱受房价之苦的普通人,往往听说过一句话:“高房价,是最好的避孕药”。从各种研究结论来看,房价和生育率之间,确实存在一定程度的负相关关系。

  2018年,美国最大的房产平台Zillow发布了一份研究报告。报告以全美国25-29岁妇女为样本,得出了房价每上涨10%、生育率随之下降1.5%的结论。

  英国经济学家阿克索伊发现,在英国房屋价值每上涨1万英镑,有房一族的生育率便会提升3.8%,而无房一族的生育率会下降4.4%。有房还是无房,已成为年轻情侣生育意愿的一道分水岭。

  类似的情况,在中国同样存在。中国房地产在过去二十年里,经历了三轮暴涨,相当一部分国民,是靠买房完成家庭财富积累的。有产家庭和无产家庭,如今的处境可以说是天壤之别。

2011年-2018年中国百城新建住宅均价及环比走势图数据来源:中国指数研究院

  在任泽平、熊柴、周哲联合撰写的《中国生育报告2019》中,曾明确指出:“住房教育医疗等直接成本大、养老负担重、机会成本高,抑制生育行为”。

  2004-2017年,中国个人住房贷款余额快速攀升,从1.6万亿元增至21.9万亿元。这意味着十三年间,老百姓(603883)为了买房,向银行借的钱多了13.7倍。

  在个人住房贷款余额快速攀升的同时,房贷收入比(个人购房贷款余额/可支配收入)也从17%增长到了44%。如果算上为凑首付动用的私人借款、消费贷、信用贷等,这个比例将更为惊人。

图片来源:泽平宏观

  在可支配收入不变的情况下,还房贷占去大头,老百姓必然要缩减其他方面的开支。少生娃甚至不生娃,就是其中的选择之一。

  数据显示,中国生育率已经从高峰期的6左右降至当前的1.5左右。2018年,中国生育率为1.635,在全球排第164名,不仅低于全球平均水平2.45,还低于发达国家的1.67水平。

图片来源:泽平宏观

  孩子像行走的碎钞机

  养娃花费数目惊人

  “再苦不能苦孩子,再穷不能穷教育”。这种观念催生了巨大的亲子消费市场,也导致了养娃成本的全面升级。越是级别高的城市,养娃成本就越贵;越是重视教育的家庭,在孩子身上的花费就越高。

  网上流传的五大城市养娃成本,北京(楼盘)以276万稳居榜首,上海(楼盘)以247万紧随其后,深圳(楼盘)、广州(楼盘)的花费,也在200万左右。这种统计并没有明确的口径,但从消费水平来看,更像是富养的花费。

  按中等水平养大一个孩子,需要花掉多少钱?2018年,中研网曾制作过一张养娃费用明细单:从备孕、生产到读完大学,在不计入通货膨胀以及学杂费上涨等变量的情况下,养大一个孩子至少需要65.7万元。

  1980年之后出生的这几代人,经历了社会的快速发展和物质的极大丰富,他们是计划生育背景下的产物,又普遍接受过良好的教育,因此在生育观念上普遍倾向于少生、优育。

  2019年4月,天猫平台发布的《中国式养娃:2019天猫亲子消费报告》中,一组数字非常醒目:过去三年,95后新手爸妈在天猫上的人均消费年复合增长率高达61%。在养娃这件事上,越是年轻的父母,花钱越不遗余力。

  图片来源:《2019天猫亲子消费报告》

  天猫在这份报告中还提到,2018年,“溜娃神器”销量暴增16倍,智能机器人销量上涨4倍,编程玩具销量增长5.7倍;在过去一年,2000万人在天猫上买了小猪佩奇周边,早教类、益智类图书销量创下历史新高。可见精细化、科学化、智能化,也是亲子消费增长的重要推手。

  除去日常花销,在寒暑假游学和报课外辅导班上,焦虑的中国父母也不惜重金。“月薪5万撑不起一个暑假”被刷上微博热搜,这其中的心酸,只有做父母的能够体会。

  当代丧偶式育儿困境

  被无视的机会成本

  “女主内,男主外”是中国传统的家庭分工形式。在当代,多数家庭延续了这一生活方式。生儿育女,操持家务被视为女性的义务,没有报酬,没有地位,也没有“赚钱养家”说出来那么有面子。

  不知从何时起,“丧偶式育儿”这个新名词开始在网上流传。百度百科将其定义为:“家庭教育中一方的显著缺失”。这缺失的一方,通常会是父亲。

  一个职场妈妈的一天,从叫孩子起床、安排他吃早饭、送他去上学开始,到接他放学、陪他写作业、一起玩耍、给他洗澡、哄他睡觉结束,中间还要去外面上班。日复一日,全年无休。

  为什么中国女人活得这么累?和社会对她们的求全责备密切相关。

  从世界范围来看,中国女性的劳动参与率长期保持在一个较高的水平,甚至一度排在全球首位。女性的世界不再局限于锅头灶尾,而是迈进了更广阔的天地。

  但随之而来的,是更高的要求和期待:既要干好工作,又要顾好家庭。连女明星都公开吐槽,为什么采访的时候只问女明星如何平衡家庭和工作,却从来不问男明星?

  这种偏见的背后,是长久以来,社会对女性在生育这件事上创造的价值、付出的代价的无视。

  在智联招聘发布的《2018中国女性职场现状调查报告》中,女性投入工作的时间比男性少9%,投入家庭的时间比男性高15%。家务劳动是不分工作日和节假日的,按此结论粗略折算,女性每年花在家庭上的时间比男性多约110个小时。

  当前社会生存压力大、生活节奏快,职场人有相当一部分会经历加班、应酬、996等情形。如果既要工作又要照顾孩子,那一个妈妈每天属于自己的时间,恐怕连一个小时都很难达到。

  为缓解生育率下滑的现状,从2016年起,国家开始全面放开二胎。但此后三年的生育表现,远未能达到预期。2018年,中国新出生人口仅1523万,创有数据统计以来的新低。其中二孩占比,约为50%。

数据来源:卫计委不同政策下出生人口预测

  未来比不生二胎更可怕的,恐怕是中国女性,连一胎都不想生了。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・半年报 | 三棵树:2019上半年营收22亿元 同比增长66%

大班报导:

  8月31日,三棵树涂料股份有限公司发布2019年半年度报告。

  公告显示,报告期内,公司实现营业收入220,223.93万元,同比增长66.14%;归属于上市公司股东的净利润、扣除非经常性损益的净利润分别为11,791.31万元、8,244.33万元,同比增长99.66%、103.79%。

  上半年公司上半年开发99支新品,优化93支产品,并建立装饰渠道产品体系及艺术漆体系,完成防水卷材、一体化板、家居新材料等战略产品生产线的基本构建,着力打造三棵树“涂料、保温、防水、地坪、基材、施工”绿色建材一站式集成系统。同时,积极推进“马上住”、“O2O”及工程涂装服务体系。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

一周公告合辑丨中报季进入收官阶段 部分房企业绩下滑明显

大班报导:

01

  房企业绩

  Real estate performance

  半年报披露进入收官季

  SOHO中国:2019上半年营业额增长11.8%,净负债率约为44%

  滨江集团(002244)上半年归母净利6.16亿元 同比上升6.21%

  可售货值1000亿元 合景泰富有信心完成850亿年度销售目标

  景瑞控股:2019上半年合约销售额101.36亿 同比增长6.4%

  新华联(000620):2019上半年营收同比增长10.27%至32.7亿元

  首开股份(600376):2019上半年签约额同比增加31%至403.9亿元

  宋都股份(600077):2019上半年营收下跌62%至4.56亿元 每股收益大跌156%

  华侨城A:2019上半年归股净利同比增长40%至28亿元

  中交地产:2019上半年营收同比下跌62%至17.48亿元

  菲林格尔:2019上半年营收同比下降16.3%至3.34亿

  大悦城控股2019上半年实现营收182.71亿元 同比增长102.96%

  广宇发展(000537):2019上半年营收同比减少14%至85亿元

  京投发展2019上半年实现营收11.75亿元 签约销售额约24亿元

  金辉集团2019上半年实现营收2678.4万美元 同比降33%

  三盛控股2019上半年投资物业录得租金收入约1300万元 同比增加约263%

  合景泰富:2019上半年毛利增加246%至37.3亿元

  德信中国:2019上半年合约销售额同比增长11%至218.17亿元,平均售价每平17462元

  福晟国际:2019上半年总收入2.99亿元

  大发地产:2019上半年收益大增302.6%至39.7亿元

  弘阳地产:2019上半年合约销售上涨43%至302.5亿元

  永泰地产:2019上半年溢利下降77%至2.45亿港元

  中国电建(601669):2019上半年房地产签约销售额154亿元 同比增加34.5%

  大悦城2019上半年溢利同比下降25%至16.9亿元

  正商实业:2019上半年物业发展业务溢利同比下降29.45%至3090万元

  道氏技术(300409):2019上半年净利亏损6414万元,同比下降145.6%

  百合花:2019上半年营收增长13%至10.1亿元

  瑞安房地产上半年实现收入79.02亿元 同比下降58%

  中国金茂上半年实现收入达147.41亿元 每股基本盈利31.95分

  中国恒大实现营业额2269.8亿元 毛利率为34.0%

  曲美家居(603818)上半年营收20.11亿元 同比增长106.62%

  金隅集团:2019上半年净利润同比增长35%至39.6亿元

  金地集团(600383)2019年上半年归股净利同比增长52%至36亿元

  北大资源:2019上半年毛利大增70%至15.657亿元

  佳兆业:2019上半年合约销售额同比升37%至346.9亿元 大湾区贡献6成业绩

  世茂房地产:2019上半年签约额大涨39%至1003亿元

  红星美凯龙上半年归母净利润27.05亿元 同比下滑11%

  阳光100上半年实现合约销售额37.88亿元

  佳源国际2019上半年实现营收53.04亿元 同比增长20.17%

  禹洲地产:2019上半年收入上升25.9%至116.37亿元

  中南建设(000961):2019上半年销售额同比增长24%至811.8亿元

  我爱我家:2019上半年归母净利3.81亿元 同比增长15.88%

  招商蛇口2019上半年销售同比增长35%至1012亿元

  绿地控股(600606):2019上半年合同销售额1677亿元 同比增长3%

  光明地产:2019上半年归母净利同比下跌39.7%至5.03亿

  云南城投(600239):2019上半年归股净利为-7.85亿 同比下降325%

  58同城2019上半年净利润48.769亿元 同比增长467.1%

  龙湖集团2019上半年实现营收385.7亿元 同比增长42.2%

  迪马股份(600565)2019上半年实现营收35.5亿元 同比增长35.09%

  绿城中国2019上半年实现营收186.58亿元 同比减少44.36%

  正荣地产2019上半年正荣地产实现营收136亿元 同比增长10.8%

  – 点评 –越是到尾声,越多房企羞答答交上并不亮眼的业绩。

  02

  企业

  Enterprise Dynamics

  项目上动作频频

  新城控股近期32.92亿出售6个项目 位于杭州(楼盘)、青岛(楼盘)等地

  华润置地孙公司温州(楼盘)润睿拟增资引入股东 涉温州七都街道地块

  首开出资2000万参股龙湖成都两项目 并为江苏项目公司增资2.69亿

  万科14.41亿竞得嘉兴(楼盘)经开区商住地 溢价26.80%

  – 点评 –

  有人买有人卖,合作共赢。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

股东收益高倍数增长!大发地产半年ROE超过中海!

大班报导:

  在中国地产业的发展各个阶段,总是有一些“小而美”的公司。开始规模不大,但能够凭借自身的特质快速崛起,为股东创造巨额的回报。融创、旭辉、阳光城(000671)、新城,都曾经是那种小而美的公司。

  而在现在,这样的公司依然不少。28日晚间公布业绩的大发地产(HK06111)就是这样小而美的公司。根据公司公布的中期业绩,净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元;净利润率由同期的0.3%增长至8.2%;毛利9.61亿元,同比增长228%;营收同比增加303%至39.74亿元;每股收益暴增3700%,至0.38元/股。

  尤其是公司半年的ROE(净资产收益率)已经超过了中国海外、绿城、保利地产(600048)等龙头房企,在运营效率方面拥有很强的优势。

  最擅长的舞台:才能有专家级的发挥

  任何人都有自己擅长的领域。有人研究过,一个人只要在自己熟悉的领域深研七年,就可以成为这一领域的专家。而在长三角,大发地产整整钻研了23年。这家地产对长三角区域楼市的熟稔,已经到了可以随时知道每一个县,每一个乡,每一个镇的市场波动的程度。

  2019年上半年,大发地产销售额和销售面积均创下公司成立以来的历史新高。截至2019年6月30日,合约销售额达71.11亿元,较2018年同期增长41%;总合同销售建筑面积约58.92万平方米,同比增加133%;平均售价为12069元/平方米,持续保持较高的合约售价。其中,长三角地区合约销售额占比96.2%,是合约销售增额的主要来源。

  大发地产集团有限公司董事会主席葛一�在回答大发为何为重点发展长三角区域时说,给出了几个答案。

  他说,长三角本身具有天然优势,大发发源于长三角,深耕23年,对长三角的触角比较深。大发已经完成对长三角城市的全覆盖,全面监测所有城市的市场情况和市场去化的波动情况。

  在中国几大经济圈里平均房价超过1.2万、1.5万以上的片区不多。大发长三角的县级市项目平均售价可以达到1万以上,地级市项目售价达到1.5万以上,大发90%的销售和去化储备在长三角。

  大发针对于长三角有一套投资标准,以回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准为例,能够精确到天。在长三角的开发速度,平均开盘速度6个月,局部长三角城市开盘速度能够达到4到4.5个月,其他以外的包括一些省会城市7到8个月,综合下来是6个月,长三角在平均线能够再往上走,使长三角保持稳定健康可持续的现金流,保持高质量的项目利润率,同时能够保障项目更快速,保障长三角的利润。

  在深耕长三角的基础上,大发地产确立了“大投资”体系建设,进一步明确了“1+5+X”的布局规划:其中“1”代表继续渗透长三角核心区域,“5”代表战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽,“X”代表黄金扩张机遇,积极寻找北京(楼盘)、天津(楼盘)、西安(楼盘)、福州(楼盘)等城市的发展机会。

  今年上半年,大发地产新增土地13幅,新增土储128万平方米,总土储432万平方米。其中,上半年新增土储80%聚焦在一、二线城市,呈现出“强聚焦”的特点。

  高效的资金周转:为股东创造更高收益

  大发的高效,并不仅仅是因为大发对长三角区域楼市的专家级把控。更为重要的,经过25年的积累,大发已经完成了产品的高度标准化。目前已经构建了8大“悦”情景系统、16感体验和100+设计标准。

  大发地产的首席运营官冷俊峰说,标准化的产品体系和标准化的管理体系拉动了效率。在销售端保障去化率和回款。正因为投、融、运、销四位一体,才使得运营更有效率。如果将大发地产截止今年6月30日的预收款金额,和在建和已建成的竣工物业账面价值,做一个对比分析,可发现在建(含已建)物业52%以上的资金,已经通过销售回款收回;而向来以快周转闻名的融创中国,上述数据也不过只有54%;回款率达到90%以上的旭辉,上述数据只有45%。

  高效带动了公司的净资产收益率的有效提升。上半年大发的净资产收益率达到9.2%,而保利地产的净资产收益率只有7.91%;中国海外的净资产收益只有8.51%;华润置地的净资产收益率也只有9.01%。规模更大,毛利更高的龙头房企在净资产收益率方面败给大发。从中也可以看出大发高效运营所产生的优势已经非常明显。

  在长三角城市之外,大发希望,在未来新进入的城市,也能实现极高的运营效率。不仅对可能进入的目标城市会有市场面、政策面、预售条件、按揭回款条件等方面的条件筛选,就是对确认进入的城市,也必须在达到一定的条件,能够确保高效的投资产出后才会投入。比如,在有些新进城市,大发团队已经驻扎半年才拿一个项目。此时,团队对当地的市场、客户政策已经比较了解,项目经营风险能得到有效地管控。

  或者,大发能够在当地找到很多经营理念相同,在产品上、管理方式上有着共同理念的优秀合作伙伴共同开发项目。依靠这些合作伙伴对城市市场的熟悉,大发也能实现高效的运营,从而获得极高的运营效益。

  在香港业绩会现场,大发还披露了两个极为关键的数据。目前已售未结的80万方,货值100亿左右。今年上半年已经40亿,还有40多亿会在下半年结转,2019年全年总共结转80多亿。相较去年59.46亿元的营收,增幅至少会超过三成。

  另外,全年供货总量250亿左右,其中下半年供货大概150亿左右,未来的9月、10月会是供应高峰期。按照全年总供货的七成去化率,小数额的年均增长数据会达到40%―50%。

  而在销售回款进一步提升后,短债比、负债率、资本结构等数据均能持续得到有效改善。值得指出的是,在去年和今年年中,大发地产都是行业中不多的经营性现金流为正的企业。

  香港市场显然也看到了大发运营的高效,自刊发中期业绩报,截止8月30日,大发地产已经连续上涨多日。估计从8月29日的5.31港元/股,飙升至8月30日的5.79港元/股,反映出中期业绩之后,市场对企业的信心。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・半年报 | 南京熊猫:2019上半年归股净利同比下降16.9%至4238.95万

大班报导:

    8月30日,南京熊猫(600775)电子股份有限公司发布2019年半年度报告。

  报告期内,公司实现营业收入人民币212,934.58万元,同比增长6.81%;归属于母公司股东的净利润人民币4,238.95万元,同比下降16.91%;利润总额人民币9,068.06万元。

  资产情况显示,截止2019年6月30日,按中国企业会计准则,公司合并报表资产负债率(负债总额与资产总额之比)为41.24%,流动负债为人民币25.56亿元,流动比率为1.83,速动比率为1.39,银行存款及现金为人民币7.93亿元,短期银行及其他借款为人民币0.5亿元。

  报告期内,1年期金融机构人民币贷款基准利率是4.35%。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・半年报 | 金力泰:2019上半年营收3.62亿元 同比仅增0.12%

大班报导:

    8月30日,上海金力泰(300225)化工股份有限公司2019年半年度报告。

  报告期内,公司实现营业总收入36,239.01万元,同比上升0.12%;实现营业利润1,559.89万元,同比上升347.17%%;实现归属于上市公司股东的净利润1,622.64万元,同比上升200.68%。

  公告显示,公司坚持加大研发投入,创新驱动发展。围绕市场需求,加大新技术、新产品的研发投入,2019年上半年研发费用支出1,415.86万元,同比增长15.50%。

   

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・深度|双千亿探秘:看中国金茂如何做到1+1+1>3?

大班报导:

  2019年上半年,金茂“双千亿”的骄人成绩引发行业关注。所谓“双千亿”,指的是截至半年业绩报告发布日(8月28日),中国金茂的合同签约金额与回款金额已双双突破一千亿元。前者反映的是企业发展速度,后者则是企业发展效率和质量的反馈。


  中国金茂2019年中期业绩会现场

  过去,“金茂速度”一直为业界所津津乐道;但在今年上半年,在房地产增速整体放缓的情况下,金茂不仅没有丢失掉“速度”这张王牌,还进一步兼顾了质量的成色,不得不让业界重新审视金茂自身潜藏的发展力量,这充分展示了金茂穿越地产周期、持续稳健高质增长的地产优等生实力。

  金茂的内生动力何在?“双千亿”映照出了金茂的哪些独特优势?金茂2019中期业绩给出的答案是:金茂得到稳健持续发展的根本原因是,金茂模式不是往外踩节奏,而是向内要动力。持续领先的产品力+独树一帜的城市运营模式+2019年通过混改实现的更有活力的股权结构,成为中国金茂2019持续稳健进阶的三大内生动力,这三大优势共同助力金茂实现了1+1+1>3的运营效果。


  中国金茂前八月回款销售均突破千亿

  过硬产品力屡创销售奇迹

  根据财报,中国金茂上半年实现销售金额约785亿元,较2018年同期增长9%,销售面积约358万平方米,若排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响,中国金茂合同签约销售净额同比增长约79%,销售面积同比增长114%。

  中国金茂2019年全年销售目标为1500亿元,截止2019年6月30日,目标完成率约为52.3%。全年可售资源约2446亿元,下半年可售货值充裕,预计供货约1660亿,有力支撑完成全年1500亿目标。

  不到8个月时间,中国金茂便实现销售额破千亿,相较于去年近10个月跻身千亿阵营,速度上提升了两个月。在房地产调控持续、整个行业增速放缓的情势下,金茂再次用实力诠释了不受周期影响的“金茂速度”。当然,这也充分说明企业过硬的产品力有足够的力量穿越行业周期。

  一直以来,金茂产品在市场也有着极高口碑,且客户构成常常是以老带新。一位房地产人士向大班房产表示,你多大程度上能够影响你的客户,决定了你在行业中的地位和话语权。从过往的“金茂热销”现象分析,金茂影响客户的关键要素就是过硬的产品力。

  其实,行业集中度越来越高的今天,中国金茂实现双千亿业绩背后不仅是对所在行业的长期深耕,也是对城市运营商定位及品质的坚持。长久以来,中国金茂旗下的“府、悦、墅”产品系以绿色健康、智慧科技等差异化的产品特点为公司带来了可观的产品溢价和品牌口碑。自2005年以来,“金茂”品牌已连续十六次入围“中国500最具价值品牌”榜。2019年,“金茂”以285.19亿元的品牌价值位居第190位。

  其中,品质优异的高端“府系”项目,已是金茂的重要产品标签。迄今为止,在全国23城落地的42个金茂府口碑和业绩均不俗,成为中国金茂实力持续增长的产品力保障。

  延续此前的火热态势,2019年,“超级金茂府”现象在全国仍然持续发酵。

  北京(楼盘)未来金茂府60天销售金额突破50亿;上海(楼盘)西郊金茂府首开创下2小时220套房源全部售罄的佳绩;成都武侯金茂府首开均价约30000元,成为成都楼市价格标杆;广州(楼盘)天河金茂府、西安(楼盘)长安金茂府、北京亦庄金茂府、宁波(楼盘)海曙金茂府等项目,在全国各个区域的重点城市,都成为了当地楼市的重磅标杆产品。

  金茂府的产品力在大数据的统计中也得到了充分验证:2019年上半年,根据亿翰智库公布的2019年典型房企产品品牌指数TOP50,“中国金茂府”系列产品在第一季度和第二季度的评比中,以综合得分87.98分和87.28分,持续位居行业排行榜NO.1。


  中国金茂代表府系项目

  城市运营年的突破

  纵看金茂的发展史,我们发现,这些年金茂一直践行的一件事便是“城市运营”,而经过数年的资源积累和开发经验,金茂在城市运营方面已极具优势。2019年是金茂的城市运营年。从上半年表现看,金茂将城市运营的优势贯彻得淋漓尽致,因为这种模式已进入成熟的复制期。

  2019年上半年,中国金茂新获取项目24个,总土地款341亿元,新增土地储备面积643万平米。

  从上半年新增土地储备的区域分布来看,华南地区、华东地区、华中地区、西部地区和环渤海地区面积占比分别为26%、23%、21%、17%、13%,新增土地储备投资布局区域之间较为均衡。

  其中,2019年上半年实现苏州(楼盘)张家港(楼盘)智慧科技城、青岛(楼盘)即墨国际新城、温州(楼盘)瑞安生态科技城、无锡(楼盘)徐霞客及岳阳(楼盘)市东风湖共5个城市运营项目首批土地获取,大规模补充公司优质土储。受益于城市运营项目大规模落地,土储贡献率达到45%。

  值得注意的是,受惠于城市运营转换的土地储备,金茂的平均拿地成本由2018年末约8124元/平方米降至5300元/平方米。在金茂的计划中,2020年-2022年,城市运营将迎来爆发期,金茂将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

  东吴证券(601555)研报分析,中国金茂赋能城市运营,一方面享受土地增值,另一方面锁定了大量低价土储;公司稳健运营,盈利能力将持续改善。

  而亿翰智库分析,中国金茂布局一批以城为特色的优质城市运营项目,在落地实践中诠释以城聚人、以城促产的“城-产-人”城市运营逻辑。截止2019年6月30日,公司已累计获取或锁定16个城市运营项目,主要分布在长沙(楼盘)、南京(楼盘)、宁波、青岛等10个城市,城市运营商体系及资源优势将进一步巩固。

  中国金茂曾表示:“越是城市运营项目,回款越快,这里面的核心是滚动开发。拿地的同时基本就具备销售能力,而且由于对规划的把控,能更清楚项目的开发节奏。”也就是说,金茂在拿到城市运营项目的时候,就已经锁定了后续的收益,牢牢将主动权握在自己手里。

  具体来说,就是城市运营项目主要是通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式的高质量城市运营,促进城市价值增长,带动整体资产性价值的持续提升,同时为金茂提供更多潜在的收益,实现1+1+1>3的收益效果。

  这种盈利模式是一种战略上逻辑的思考,就是通过和利益相关方分享区域价值提升红利。通过一级开发、二级开发到运营的全链条服务,来促进城市价值增长。总体资产增值了以后,也为金茂带来更多收益。

  据了解,2019年下半年金茂在嘉善、武汉(楼盘)、南通(楼盘)、福州(楼盘)等城市均有城市运营项目在推进中。


  中国金茂代表城市运营项目

  加速混改 金茂进一步市场化

  金茂一直在追求扎实稳健的增长。2019年中期净负债率下降至67%,杠杆仍处于较低水平。央企和两个险资股东背书使得公司即使在融资严峻的背景下依然能够保持较低的融资成本,上半年公司当期平均借贷成本为4.96%,较2018年年底下降0.15个百分点,与大多数房企相比优势显著。

  此外,金茂信用额度充足,截至6月30日授信余额约690亿,另外在境内银行间市场还有180亿中票额度(含普通中票和永续中票)随时可用,海外债也享受中化集团的发改委年度额度。

  同时,金茂保持稳定派息比例,中期派息每股股息12港仙,派息比例稳定在40%。

  其实,长期稳健的财务状况,也成为中国金茂对抗周期下行风险的重要保障。正因此,金茂成为平安唯一的股权投资央企房地产公司。

  7月26日,中国金茂与中国平安(601318)、新华人寿分别订立股份配售协议和签订股份认购协议。由此,金茂股权发生变化,前三位的股东持股比例变为中化香港持股占比35.1%,中国平安持股15.2%,新华人寿持股9.18%。

  业绩会上,金茂高层强调,平安不介入经营管理,扮演财务投资角色。此外,中国金茂管理层表示,随着中国平安成为中国金茂的第二大股东,未来金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力,拓展更大的合作空间。

  混改的实质,是中国金茂实现了进一步的“市场化”,获得了更有活力的股权结构和更有实力的长期投资方。对于金茂的“市场化”,中国金茂管理层表示,中国金茂将在保持央企属性的前提下,无限接近市场化运营。

  分析人士认为,混改推进后有助于发挥多方股东优势,推动公司未来价值增长。而随着混改进程迈出坚实一步,金茂未来的进一步动作值得期待。一个值得期待的数字是,未来,中国金茂的合同签约金额与回款金额双双突破一千亿元的时间或将加速前进。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

快讯 | 上海自贸区临港新片区特殊支持政策50条 工业用地鼓励先租后让可提升资金使用效率

大班报导:

  8月30日,中共上海市委、上海市人民政府发布关于促进中国(上海)自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见。

  意见指出,增设中国(上海)自由贸易试验区临港新片区(以下简称新片区),是习近平总书记交给上海的三项新的重大任务之一。新片区是上海推进改革开放和创新发展的重要载体,是上海面向未来发展的重要战略空间,在上海建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、推进全方位高水平开放等重大战略任务中,承担着特殊使命。为落实《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》和《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,现提出促进新片区高质量发展、实施特殊支持政策的如下意见。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,总体来看,政策对于土地侧的支持也充分体现来新片区“特”的一面,通过特殊的空间规划支持、特殊的资源要素配置支持、特殊的用地容积指标支持、特殊的收购转让政策,推进新片区更好地承接跨国巨头的总部、研发,以及先进制造业的系统集成,提升区域内先进制造业的附加值率,推动关键技术、材料研发和生产不断向世界水平的顶端水平迈进。

  张波对50条政策土地的部分做了解读,内容如下:

  (二十四)编制新片区国土空间规划。新片区国土空间规划在浦东新区等区级总体规划中单独成章,并做好与市、区两级总体规划的衔接。

  解读:一方面强调了新片区的国土规则的重要性,要求在浦东新区的区级总体规划中进行单独列示,既是落实临港新片区的具体内容和手段,同样也是实践新片区相对独立发展的空间保障;另一方面要求和市区两级总体规划做好相应衔接,突出了新片区在相独立发展的同时需做好规划和区域发展、城市发展的有效结合,做大做强优势实现有序发展。

  (二十五)进一步完善资源性要素配置的市级统筹机制。对新片区新增建设用地指标实行市级单列,与减量化指标脱钩。重大项目能耗和污染物排放指标由市级统筹。

  解读:新增建设用地指标的市级单列则充分显示了对于区域发展的空间侧支持力度,市级单列可以为建设用地层面支持提供更大的可调节空间。同时在能耗及污染物排放指标的市级统筹,也同样为新片区发展提供更充分的发展弹性。

  (二十六)提高新片区工业、研发用地容积率。对符合新片区产业功能的项目,容积率可进一步提高。对存量工业、研发用地提高容积率的,根据持有比例,经新片区管理机构决策,可减免增容土地出让价款。

  解读:可提高容积率相当于在同等大小的地块上可建造更多的建筑空间,同时存量项目还有机会减免增容土地的相应出让价款,这一举措本身就体现出非常直接的经济性支持,可有效减轻工业生产方和研发方的先期土地费用压力,引导区域工业、研发企业把更多资金投入到生产和研究之中。

  (二十七)鼓励土地节约集约混合利用。探索实行混合用地、创新型产业用地等政策,推进工业、研发办公、中试生产等功能混合,引导科技研发、企业总部管理等创新功能加快集聚。

  解读:土地的集约性混合利用有两大好处,其一是可以有效提高土地使用率,在新片区整体土地稀缺性的背景下,更有序对土地进行开发使用;其二是可以推进区域内的产研一体化,加快研究成果的快速落地,解决重大关键技术创新链的中间瓶颈制约,形成科研促进产业创新、产业支持科研发展的正反馈效应。

  (二十八)支持新片区内园区平台提升创新服务能力。新片区内园区平台收购产业项目类存量工业用地用于通用类研发平台和标准厂房的,在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理基础上,可将不超过物业总量的50%转让给研发机构或企业,其中直接转让比例不超过物业总量的30%,鼓励先租后让。

  解读:一方面支持存量工业用地转化为通用研发平台和标准厂房,是推进区域内前沿科技研发、跨强化开放型经济集聚功能的重要举措;另一方面限制了转让比例以及鼓励先租后让也是引导研发机构或企业将重心更多放在产研本身,提升资金的使用效率,将更多资金用在“刀刃”上。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

资色・半年报丨滨江集团上半年归母净利6.16亿元 同比上升6.21%

大班报导:

  8月28日,滨江集团发布2019年半年度报告。上半年,滨江集团实现营业收入52.66亿元,比上年同期下降44.89%;实现利润总额11.43亿元,比上年同期下降33.07%,实现归属于母公司所有者的净利润6.16亿元,比上年同期上升6.21%。

  据公告披露,本期营业收入同比下降主要系本期纳入并表范围的项目结转收入较上年同期减少所致,本期归母净利润上升的主要原因系本期来自联营企业的投资收益在归母净利润中占比较高所致。

  期内,滨江集团实现销售516.7亿元,同比增长27.42%。并在杭州、金华、台州、温州新增土地储备项目15个,累计新增土地面积68.95万方,计容建筑面积170.67万方,平均楼面价1.58万元/平方米,优质的土地储备为滨江集团未来可持续发展提供良好保障。

  截止报告期末,滨江集团总资产1084.7亿元,归属于上市公司股东的净资产156.87亿元,分别较年初增长23.89%和2.79%;净资产203.98亿元,归属于母公司所有者的净资产156.87亿元。

  截至报告期末,滨江集团有息负债287.375亿元,货币资金121.03亿元,资产负债率为81.19%,扣除预收款项的资产负债率为40.91%,有息负债占公司净资产的比率为1.41,净负债率仅为81.55%。在有息负债中,短期债务为99.295亿元,占比仅为34.55%,货币资金对短期债务覆盖率为121.89%,短期偿债压力小。

  截至报告期末,滨江集团规划中用于长租公寓的自持物业总面积约39.01万平方米。

(责任编辑:徐帅 )

资色・深度丨可售货值1000亿元 合景泰富有信心完成850亿年度销售目标

大班报导:

  2019年上市房企半年报披露接近尾声,房企业绩出现较大分化,那些在下行周期仍然取得不错业绩增长的房企无疑极具实力,因而更能获得市场肯定,比如合景泰富集团,在8月29日半年报发布当日,其股价应声上涨3.78%。

  财报显示,2019年上半年,合景泰富集团录得收入106.47亿元,同比大增207.4%;按权益合并收入约171.10亿元, 同比大增68.7%;按权益合并毛利61.82亿元,同比增加80.2%;核心利润25.14亿元, 同比增加28.1%;公司拥有人应占期内利润为59.64亿元,同比大增174.6%;每股盈利187.9分,同比增长173.1%;中期股息每股人民币32分,派息率40%。

  除了较高的盈利指标增速,合景泰富的销售也保持稳健增长。财报显示,2019年上半年,合景泰富集团录得360亿元预售额,同比增长11%,销售目标率达42.35%。下半年,基于1000亿元的优质可售货值,合景泰富集团完成年度销售目标是大概率事件。

  营收增速高达207.4%

  2019年上半年,合景泰富集团的业绩实现了强劲增长,不过,让人印象最深刻的还是其高达207.4%的营收增速。

  对于取得如此高增速的原因,大班房产在财报中获悉,合景泰富集团收入主要来自物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理四部分,其中,物业开发收入97.13亿元,同比大幅增加240.4%,占比91.22%。也就是说,物业开发收入的大幅提升带动了合景泰富集团营收高增速。

  财报显示,2019年上半年,合景泰富集团已交付总建筑面积由2018年上半年的25.6万平方米增加至64.69万平方米;已确认平均销售价格由2018年同期的每平方米11129元上升至每平方米15014元。

  除此之外,合景泰富集团的营收高增速还得益于强劲增长的经营性收入。2019年上半年,随着旗下写字楼、购物中心、酒店等项目的开业运营,合景泰富集团持续性经营收入较去年同期大幅增长51%至10.71亿元,成熟商场及木莲庄酒店的经营利润率均达到50%,成熟写字楼经营利润率达到80%。

  合景泰富集团披露,其投资性物业已经进入收成期,将持续为集团提供稳定的现金流入和利润支撑。资料显示,合景泰富集团已开业运营购物中心8座、国际品牌及自营品牌木莲庄酒店13家、写字楼8座,均位于一二线城市。未来,合景泰富集团还将陆续在北京(楼盘)、广州(楼盘)、成都、苏州(楼盘)、南宁和重庆(楼盘)等一二线主要城市开业购物中心。

  在营收高速增长的基础上,合景泰富集团仍然保持着较高的利润率。财报显示,截至2019年6月30日,合景泰富集团录得毛利率为35.0%,核心利润率为23.6%,处于行业领先水平。

  销售额增速达11%

  在盈利能力优异的同时,合景泰富集团的销售亦是表现出持续稳定增长的态势。

  财报显示,2019年上半年,合景泰富集团录得360亿元预售额,同比增长11%;预售面积212万平方米,同比增长12%;平均销售价格约为每平方米17000元,与去年同期持平。

  良好的销售表现离不开极具前瞻性的土地布局。从上半年的预售额贡献来看,合景泰富集团在售的95个项目中,28%来自粤港澳大湾区,47%来自长三角区域;按城市等级划分,89%来自一、二线城市。

  不仅如此,2019年以来,合景泰富集团还在继续深耕粤港澳大湾区和长三角区域。财报显示,2019年上半年,合景泰富集团一方面通过公开市场参与招拍挂获取优质地块,另一方面积极参与收并购及合作开发,以较低成本获取土地。

  截至2019年6月底,合景泰富集团成功在一线城市北京、广州及强二线城市杭州(楼盘)、重庆等共获取16个项目,合计新增权益建筑面积175万平方米;若按面积计算,其中约50%新增权益建筑面积是通过公开市场招拍挂获取。

  与此同时,合景泰富集团已布局城市增至38个,旗下共拥有优质项目153个,土地储备总权益建筑面积1772万平方米。截至2019年8月底,合景泰富集团总可售货值5030亿元,其中位于具有抗风险能力的一二线城市的总可售货值达4500亿元,可支撑集团未来三到五年高质量发展所需。

  有信心完成850亿元年度销售目标

  合景泰富集团的销售增速还在不断提高。公告显示,今年 1-7月,合景泰富集团累计已完成预售额427.5亿元,同比增长13%,增速高于上半年,已达全年销售目标的50.29%。

  对于850亿元的年度销售目标,合景泰富集团主席及执行董事孔健岷表示,整体来说公司相对货量充足,推地节奏快,下半年有信心完成目标。财报显示,合景泰富集团下半年可售货值达人民币1000亿元,粤港澳大湾区占比33%,长三角区域占比32%,若按城市等级划分,一二线城市占比88%。

  在业内人士看来,得益于粤港澳大湾区的持续布局,合景泰富集团的销售去化率达到42%并不难,因此完成年度销售目标是大概率事件。

  截至2019年8月底,合景泰富集团在粤港澳大湾区内已布局广州、深圳(楼盘)、佛山(楼盘)、中山(楼盘)、东莞(楼盘)、惠州(楼盘)、江门(楼盘)、肇庆(楼盘)和香港“8城1区”,拥有项目46个,可售货值2600亿元,占总可售货值的52%。

  同时,合景泰富集团城市更新项目在粤港澳大湾区内取得长足发展,为集团未来5-8年提供充足可售资源,已签约12个旧村改造项目,总建筑面积1100万平方米,主要集中在广州天河、黄埔、番禺及佛山南海区域,另有超过10个旧改项目在谈。此外,合景泰富集团还于近期与方圆及湾区智慧城市更新集团签订了战略合作,将共同助力大湾区城市更新。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

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